临近年底，预测明年房地产行业将复苏，房价将大涨的声音已经完全掩盖了看空的论调，一种是2013年3月之后中国的房价将暴涨，理由是2011年以来土地供应不足，导致商品房供应可能断档；另一种说法是，中央政府不是提出了到2020年国民收入倍增计划吗？如果是这样，随着城镇化进程的推进，国民收入的倍增，房价恐怕也得至少翻番。
中国的房价泡沫曾被《福布斯》杂志推选为世界七大金融泡沫之二，勇当冠军的是黄金泡沫。最近，黄金泡沫已经开始破裂，从2011年8月的1913美元/盎司至今已跌去了近300多美元，也有人猜测接下去破裂的是否是中国的房价泡沫？笔者认为，中国的房价泡沫已经开始破裂，今年初已从温州、鄂尔多斯等泡沫巨大的城市向三四线城市蔓延，鉴于这个泡沫极其巨大，要想真正要转向一二线城市需要有一个缓慢的过程。所以我们现在不要光看房价的“回光反照”，更应该看到那个房价飙升的时代已经离我们远去。笔者认为，未来中国一二线房价整体会稳中有降，部分城市泡沫率先崩溃。
首先，巨大的库存导致价格难涨。从绝对库存来看，2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米，估计到2012年底，房屋在建面积可能超过56亿平方米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米，这个库存足够开发商们销售4年。国内商品房供不求的局面是一派胡言。
从相对库存来看，2012年全年房屋新开工约有16亿平方米，但销售不足10亿平方米，库存仍在增加。从库存消化的节奏看，经验是，销竣比在1.5左右时，楼市供求相对平衡。2010年下半年，一线城市销竣比曾高达2以上，楼市陷入无房可卖的恐慌状态。而2012年以来，销竣比从2月份的1.15温和上升至年底的1.35，库存消化缓慢。因此，房地产供过于求的状况已形成，房价整体上既无暴涨基础，更不可能有供应断档之忧。
再者，政策的调控仍将延续，继续收紧或放松的可能性都不大。新近的中央经济工作会议显示，明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5％和4％，这说明了保增长和控通胀同样是中央经济工作的重中之重。中央经济工作会议对房价调控使用了“坚持”一词，显示明年宏观调控的基调是“稳增长、控物价，调房价”。不仅如此，明年M2增长预期为14％~14.5％，这也证明了房价不具备大涨的可能性（2009年房价大涨时，M2增速高达29%）。2013年房地产调控的最大看点将是房产税的扩围。从政策面和资金面方面看，明年一二线城市房价可能出现小幅回调，三四线泡沫巨大的城市房价将出现较大下跌。整体而言，中国房价明年不会涨而会缓慢下跌，后年才可能出现较大跌幅。
最后，开发商将出现大洗牌，部分开发商会通过降价回笼资金的可能性极大。从上市房企的负债率来看，目前接近80％，是过去15年来的新高，这显示后续退出房地产行业者将多于新进入者。也就是说2013年开发商的暴利时代已经过去，开发商在高价拿地，勇当地王之后，2013年或将深陷亏损风险。可以肯定，一些有品牌、资金和市场优势的大型开发企业，其市场占有率将持续上升，相当部分的中小开发商会选择获利了结。最近华夏银行职员私人代售房地产类信托产品，造成了很多投资者血本无归，这也从另一个测面说明了，房地产业已经从暴利转向了极具风险的行业。
国民收入倍增计划并不能阻止房地产泡沫最终的破裂，因为中国的一二线城市的房价，不仅早已透支了其未来的上涨空间，也绑架了中国经济的未来，所以即使在民众收入翻番的情况下，房价也绝不可能再翻番，而是要回归合理消费的区间。事实会证明，2013年房价将大涨是谬论。一些既得利益群体可以在短期内作垂死挣扎，从而制造一波“工人牛市”，但不可能长期坚持下去，因为从政策面、资金面、开发商库存量和负债率来看，不仅不支持明年房价会大涨，而且一二线城市还可能出现稳中有降的态势。令人担忧的是，中国经济若不能短期内摆脱对房地产的束缚，那房地产泡沫破裂之时，就是中国经济衰退之日，这并非危言耸听。
房价到底涨不涨，不是光听传言就可以知道的
临近年底，预测明年房地产行业将复苏，房价将大涨的声音已经完全掩盖了看空的论调，一种是2013年3月之后中国的房价将暴涨，理由是2011年以来土地供应不足，导致商品房供应可能断档；另一种说法是，中央政府不是提出了到2020年国民收入倍增计划吗？如果是这样，随着城镇化进程的推进，国民收入的倍增，房价恐怕也得至少翻番。
中国的房价泡沫曾被《福布斯》杂志推选为世界七大金融泡沫之二，勇当冠军的是黄金泡沫。最近，黄金泡沫已经开始破裂，从2011年8月的1913美元/盎司至今已跌去了近300多美元，也有人猜测接下去破裂的是否是中国的房价泡沫？笔者认为，中国的房价泡沫已经开始破裂，今年初已从温州、鄂尔多斯等泡沫巨大的城市向三四线城市蔓延，鉴于这个泡沫极其巨大，要想真正要转向一二线城市需要有一个缓慢的过程。所以我们现在不要光看房价的“回光反照”，更应该看到那个房价飙升的时代已经离我们远去。笔者认为，未来中国一二线房价整体会稳中有降，部分城市泡沫率先崩溃。
首先，巨大的库存导致价格难涨。从绝对库存来看，2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米，估计到2012年底，房屋在建面积可能超过56亿平方米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米，这个库存足够开发商们销售4年。国内商品房供不求的局面是一派胡言。
从相对库存来看，2012年全年房屋新开工约有16亿平方米，但销售不足10亿平方米，库存仍在增加。从库存消化的节奏看，经验是，销竣比在1.5左右时，楼市供求相对平衡。2010年下半年，一线城市销竣比曾高达2以上，楼市陷入无房可卖的恐慌状态。而2012年以来，销竣比从2月份的1.15温和上升至年底的1.35，库存消化缓慢。因此，房地产供过于求的状况已形成，房价整体上既无暴涨基础，更不可能有供应断档之忧。
再者，政策的调控仍将延续，继续收紧或放松的可能性都不大。新近的中央经济工作会议显示，明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5％和4％，这说明了保增长和控通胀同样是中央经济工作的重中之重。中央经济工作会议对房价调控使用了“坚持”一词，显示明年宏观调控的基调是“稳增长、控物价，调房价”。不仅如此，明年M2增长预期为14％~14.5％，这也证明了房价不具备大涨的可能性（2009年房价大涨时，M2增速高达29%）。2013年房地产调控的最大看点将是房产税的扩围。从政策面和资金面方面看，明年一二线城市房价可能出现小幅回调，三四线泡沫巨大的城市房价将出现较大下跌。整体而言，中国房价明年不会涨而会缓慢下跌，后年才可能出现较大跌幅。
最后，开发商将出现大洗牌，部分开发商会通过降价回笼资金的可能性极大。从上市房企的负债率来看，目前接近80％，是过去15年来的新高，这显示后续退出房地产行业者将多于新进入者。也就是说2013年开发商的暴利时代已经过去，开发商在高价拿地，勇当地王之后，2013年或将深陷亏损风险。可以肯定，一些有品牌、资金和市场优势的大型开发企业，其市场占有率将持续上升，相当部分的中小开发商会选择获利了结。最近华夏银行职员私人代售房地产类信托产品，造成了很多投资者血本无归，这也从另一个测面说明了，房地产业已经从暴利转向了极具风险的行业。
国民收入倍增计划并不能阻止房地产泡沫最终的破裂，因为中国的一二线城市的房价，不仅早已透支了其未来的上涨空间，也绑架了中国经济的未来，所以即使在民众收入翻番的情况下，房价也绝不可能再翻番，而是要回归合理消费的区间。事实会证明，2013年房价将大涨是谬论。一些既得利益群体可以在短期内作垂死挣扎，从而制造一波“工人牛市”，但不可能长期坚持下去，因为从政策面、资金面、开发商库存量和负债率来看，不仅不支持明年房价会大涨，而且一二线城市还可能出现稳中有降的态势。令人担忧的是，中国经济若不能短期内摆脱对房地产的束缚，那房地产泡沫破裂之时，就是中国经济衰退之日，这并非危言耸听。