主题：九招教你选对房贷如何省钱

 面对如此五花八门的房贷产品，如何选择，房贷族可要算算细账、货比三家了。选房贷和选房一样关键，针对不同年龄、收入、消费结构和区域的贷款人，房贷的选择并不能千篇一律，也并非越省越好。你还要根据自己的实际经济条件和生活目标，在保证开源节流的同时，做到兼顾长远利益和短期负担，即实现贷款的安全借贷和偿还，也保证了眼前资金适当良好的流动性。

  掌握有效的还款技巧，往往可以四两拨千斤，让你还得轻松、还得快。以下九招，可以让你迅速理清思路，选对适合自己的房贷产品，节省更多的利息支出，用省下来的钱进行投资，更快实现我们的生活目标。

  第一招：每月还贷不宜超过收入的一半

  买房置业是一笔巨大的开销，特别是对于处在事业起步阶段的年轻人来说，即便已经拥有一定的经济实力，贷款买房前也要慎重衡量自身的还款能力。目前选择公积金贷款或商业贷款时，银行和公积金管理中心都会要求我们提供收入证明，而且只有满足还款人的月供不得超过收入的50%，才可能获得审批通过。在购房还贷的同时，要想保证目前的生活质量，贷款人的月供额度就应该依照这个指标，把月供控制在50%以内，如果是家庭计算，在家庭收入的20%~35%比较合适。
  收入越是稳定，这个贷款月供比例可以设置得越高。比如家庭收入在5 000元左右的首次置业家庭，月供不宜超过2 500元，最好在1 800~2 500元。

    第二招：还款时间可适当延长

  购房包括了首期款和月供款。比较合适的方式是减少首期款，增加贷款。这样利息支出肯定会多，但是对于身处事业起步阶段的年轻人，开支大收入低，减少眼前的压力，就显得非常有必要了。

  对于贷款年限和贷款金额，都可以适当增加，建议贷款期限在15~20年比较合适。虽然利息支出会比较多，但是每期还款金额少，压力较小。特别是对比所有贷款利率来说，房屋贷款始终是最低的，完全可以利用如此优惠的贷款利率，用银行的钱为自己积累财富，将自己日常节省下来的资金放在收益率更好的投资产品上。为什么要拥有比较多的负债才能享受比较好的未来生活，我们在后面章节会介绍。

   第三招：等额本金等额本息，合理选择

  年轻人适合等额本息还款法，经济基础佳者适合等额本金还款法。
  等额本息还款法，所还总利息虽然较多，但因为每期还款金额平均，前期的还款金额不会太大，对于年轻人来说，用钱的地方很多，还款减少些，会减少对生活的影响和冲击。

  等额本金所还的总利息较少，还款金额每月从高到低逐渐减少，但前期还款压力大，比较适合目前经济实力比较强的借款人。特别是35岁以后的投资者，经济实力较强，眼前还款能力充足，单纯从节省利息的角度来选择，等额本金法显得更加实惠更加合适。

  第四招：等额递增和等额递减

  目前还款能力较弱，但是已经预期到未来收入会大幅增加的人群适合这种。比如很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然以目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后收入会大幅增加，可以采用等额递增还款法。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减法。

  这两种还款方式都是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，在每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

  以贷款100万元、期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是10 020元。如果选择等额递增法还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还7 000多元，第二个两年每月还款额增加到9 000多元，第三个两年每月还款额增加到11 000多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还款11 000多元，随后，每两年递减2 000元，直到最后一个两年减至每个月7 000多元。

    第五招：用足公积金转账还贷  

  因为公积金贷款含政策性补贴的成分，贷款利率在加息前比商业贷款要低不少，所以在申请购房组合贷款时，贷款人应该尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，即使升息后增加了月供，相比较也还是很划算的。在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额，最大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这也是目前用得最多的房贷组合。

   第六招：慎用提前还贷

  提前还贷，表面上节省了未来利息的支出，但是却使自己失去了利用房贷获取低廉贷款利率的大好机会，也失去了利用负债的杠杆效应、给自己积累增值的资本的可能。建议尽量不要使用提前还贷，宁愿将准备提前还贷的资金用做投资，积累财富。

  如果仍然希望提前还贷，也应该提前归还贷款利率较高的商业贷款，尽量多享受公积金等更加低廉的贷款利率。

  第七招：降息还是升息，选择有所不同

  目前贷款一般直接使用浮动利率，但是也有部分可以自由选择固定利率或浮动利率，在未来有较强的升息机会的时候，选择固定利率相对缴纳的利息会比较少。但是如果未来降息的空间较大的时候，选择浮动利率会更好些。

  一般而言，贷款合同中还会要求注明按季调息或按月调息。在降息周期中，按月调息显然更有利于贷款人，因为在利息调整后的第二个月就能立刻享受到利率下浮带来的优惠。但在升息周期中刚好相反，在只能采用浮动利率的情况下，按季或者按年调息会更加有利。在目前升息趋势下，市民选择房贷固定利率会比较合适。

  第八招：新房比二手房享受更多优惠

  究竟是买二手房还是买新房？这是许多年轻人首次购房时面临的选择。从房贷的角度来说，新房在首付、利率等方面都享有更多优惠，一些银行甚至不愿接手二手房的房贷业务。此外，对于使用公积金购房的人群来说，购买二手房还可能比买新房受到更多限制。

  第九招：组合贷款优惠更多

  在银行原有三大房贷理财省息产品(双周供、气球贷、存抵贷)基础上进一步优化和组合，能形成省息效果更加强大的6项新产品，获得比单项产品更大的省息效果，比如气球贷(递减)、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷(等额、递减)、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。房屋购买者可以根据当地特点和银行规定，选择适合自己的房屋贷款组合。

  以50万元30年期按揭贷款为例，采用等额本息还款法，到期利息为57.23万元。而采用双周供，则利息合计为44.8万，利息减少了12.4万。但是，如果采用与气球贷相结合的方式，则利息合计为40.9万，利息又减少了3.9万元。

  房贷作为调节家庭财富的有效理财工具，已经越来越深入到我们的生活中。只要我们掌握了房屋贷款的专业知识，了解国家的相关政策，灵活运用，相信“家”不仅仅是梦想，更是我们人人都可以实现的生活目标，祝大家早日成就家梦想！

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